An Elbe und Alster in Deutschlands nördlichster Immobilienhochburg sind die Protagonisten in einen tiefen Schlaf gesunken und verschlafen die Gelegenheiten, die sich bieten. “Der Büromarkt in der Hansestadt ist nutzerfreundlich wie seit Jahren nicht mehr”, so Andreas Wende, Leiter des Hamburger Jones Lang LaSalle Büros. Und Simone Hill, Leiterin der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Hamburg, ergänzt: “Aufgrund der Marktlage sind Nachverhandlungen bei den Mietverträgen jederzeit möglich. Es ist unverständlich, dass die Unternehmen ihre Chancen in Anbetracht der Marktsituation nicht nutzen.”

Dorothea Koch für Jones Lang LaSalle – 2009-07-06

Der Büroflächenmarkt in sechs deutschen Städten. Stand: Ende 1. Halbjahr 2009. % heißt: Prozentuale Differenz des Wertes 1.Hj. 2009 zum Wert 1.Hj. 2008. Quelle: Jones Lang LaSalle

Hamburg: Die Zurückhaltung spiegelt sich denn auch im Umsatzvolumen für das erste Halbjahr 2009 wider: rund 195.000 m² bedeuten das niedrigste Volumen eines ersten Halbjahres seit 2004. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr fällt mit 31 % recht drastisch aus, aber auch im langjährigen Fünf- bzw. Zehn-Jahresvergleich bedeutet dies immerhin noch einen Rückgang von 17 bzw. 16 %. Mit 400.000 – 450.000 m² wird sich das Jahresumsatzvolumen 2009 etwa 20 – 25 % unter dem Vorjahresvolumen bewegen.

Die Innenstadt lag mit rund 30 % in der Umsatzstatistik vorn, gefolgt von der City-Süd (Kernbereich) mit 9 %. Danach folgt bereits der Hafen mit 7,5 %. Keine Branche konnte beim Umsatzvolumen im ersten Halbjahr 2009 in Hamburg die 10 % – Marke überschreiten.

2009 könnte das Jahr der Kosten- und Flächenoptimierung auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt werden. Selbst mögliche Untervermietungen werden höchst verhalten angegangen. Und die Anmietung neuer Flächen haben noch nicht viele Unternehmen auf der Agenda: “Und dies bei Incentives von mietfreien vier bis sechs Monaten”, so Andreas Wende. Die Mieter werden ihrerseits preissensibler, achten aus Kostengründen mehr auf Flächeneffizienz. Sie möchten die Verträge flexibler gestalten, zum Teil Sonderrechte eingeräumt wissen, bevor sie unterschreiben. Im Hamburger Mietermarkt haben somit diejenigen Vermieter wiederum die besten Karten, die flexibel und schnell sind, ohne alles mitzumachen. Aber auch vorzeitige Vertragsverlängerungen bei besseren Konditionen werden von Mieterseite erwünscht.

Sollten sich die Mieter doch für einen Umzug entscheiden können, neue Flächen dafür gibt es auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt genügend. Insgesamt werden im Jahr 2009 220.000 m² fertiggestellt, rund die Hälfte davon spekulativ. Damit liegt das Jahr 2009 exakt im 10-Jahresdurchschnitt. Für 2010 wird einen deutliche Zunahme der Fertigstellungen auf über 300.000 m² prognostiziert. Dementsprechend ist die Leerstandsquote weiter steigend. Ende Juni liegt sie bei 7,6 %. Bis Ende 2009 wird sie die 8 % – Marke voraussichtlich überschreiten.

Im Vergleich zum Vorquartal ist die Spitzenmiete von April bis Juni stabil bei 23.00 Euro / m² / Monat geblieben. Bis zum Jahresende wird ein Rückgang auf 22,00 Euro / m² / Monat erwartet.